居室上升,保障资金下4个月将涌入物业投资商场

仲量联行15日发布二季度北京房地产市场研究报告称,随着保险公司投资收购物业的放开,下半年,高端物业投资市场将继续活跃,中资公司特别是保险资金将成为市场交易的主角。
  本季度,北京写字楼及商铺租金水平继续下滑,空置率再度攀升。由于下半年巨大的新增供应量,预计平均市场租金将继续下降,同时空置率水平还将进一步走高。本季度末,部分高档住宅价格快速上涨,但可能不利于成交量的持续回升。
  投资市场:中资公司将成交易主角
  二季度,随着国务院对开发普通商品住宅项目自有资金比例的降低,以及住宅市场销售的回暖,北京整体物业及土地投资市场都比一季度呈现出较为活跃态势。首先,中资背景的开发商积极地进行资本运作,通过股权交易收购或者出售资产以对公司的核心资产进行重新组合。同时,以金融机构、大型中央企业为背景的自用型买家也在几个重要的商业核心区,例如金融街(000402)及CBD周边洽谈整幢或大面积购置写字楼物业。
  由于市场需求的下降及新增供应量的巨幅增长,北京优质写字楼及商业物业的租金均在上半年持续下滑,然而资产价格下跌的幅度相对有限。虽然多数投资者长期看好北京的发展,并开始在二季度积极寻找适当的投资物业,但是当前能够满足投资者收益要求的物业有限。同时,卖家与买家之间对于资产价格的预期差距正在缩小。
  鉴于今年10月正式生效的修订后的《中国人民共和国保险法》为保险公司投资收购物业完全扫清了在法律方面的障碍,很多公司都在积极筹建专业团队以加强在房地产领域方面的投资,可以预计,从下半年起,国内保险资金将在中国物业投资市场中扮演更重要的角色。在近两年,位置优越并能带来稳定租金收益的写字楼及商业物业将会是投资的重点。<<上一页12345下一页>>

第一太平戴维斯近日发布2019年第二季度北京房地产市场研究报告。报告指出,2019年二季度,商品住宅销售市场较2018年同期有明显反弹,住宅租赁市场则开始出现分化,二季度北京大宗投资市场继续保持活跃态势,北京甲级写字楼市场仍略显低迷。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade)
表示,回顾刚刚过去的上半年,房地产市场不同细分领域的表现不尽相同。住宅市场的成绩十分抢眼,在“因城施政”概念的指引下,一手房市场结构合理的供应端与逐渐释放的购房需求相结合,共同促成住宅成交量的大幅提升。

大宗投资市场继续维持活跃态势,二季度完成的成交涵盖多种物业类型,尤其以自用型物业及存量改造型物业最为抢眼。相较而言,写字楼市场正处于调整周期,尽管市场活跃度有所改善,但整体表现较以往出现下滑。可以看到,在国际国内错综复杂的形势下,未来房地产市场的发展仍然面临极大的压力与挑战,但这中间也蕴含着机遇与突破,面对新形势、寻找新动能将成为未来房地产业发展的核心主题。

根据第一太平戴维斯研究结果显示,2019年二季度,商品住宅销售市场较2018年同期有明显反弹,其中一手普通住宅市场继续保持稳定的供应量,新增面积达125.75万平方米,同比上涨18.3%;一手普通住宅成交面积为197.96万平方米,同比上升110%。全市商品住宅供应结构合理有序,已形成了包括共有产权住房、限竞房、纯商品住房在内的多元化供应体系,有效保障购房者不同层面的购房需求。

与之对应的是,住宅租赁市场开始出现分化,一方面,以服务式公寓为代表的高端租赁市场保持稳健发展,本季度全市服务式公寓整体入住率环比上升1.5个百分点至88.3%;另一方面,部分上市房企开始重新审视并逐渐剥离旗下的长租公寓业务板块,曾经火热的长租公寓市场开始趋于理性,并逐渐显现出资源向头部品牌聚集的趋势。

大宗投资市场方面,二季度北京大宗投资市场继续保持活跃态势,本季度共录得5宗成交,成交的资产类型较为多元,包括写字楼、购物中心、酒店及数据中心等不同类别。除去传统的自用型买家,机构投资者将收购目标锁定在可改造升级的存量资产上,希望通过城市更新、物业改造升级等途径,提升物业的核心价值、丰富自身的资产配置。

北京甲级写字楼市场在二季度仍略显低迷。尽管本季度全市有三个新项目正式交付,市场活跃度较上季度有所好转,但受市场需求略显疲软、租户承租能力下降等因素干扰,目前写字楼市场呈现出空置率上升、租金增速放缓的特征:2019年二季度,全市平均租金为人民币每平方米每月368.3元,连续第二个季度环比下降,平均租金指数环比微跌0.7%;大体量供应直接推动全市的平均空置率环比上升了1.5个百分点至8.6%,同比亦上升2.7个百分点。

零售市场方面,2019年前5个月,北京全市实现社会消费品零售总额4596.6亿元,同比增长5.2%,增速较一季度有明显好转。目前零售行业正处于分化调整阶段,部分老牌项目,如赛特商场、长安商场等均选择闭店调整,另一方面,业绩遥遥领先的项目如北京SKP、国贸商城等则不约而同地增加或扩建营业面积,以期赢得更大的市场份额。总体而言,在消费理念转变、消费体验升级、数字化智慧化零售大行其道的驱动下,北京商业零售业态正经历着潜移默化的变革。

展望2019年下半年的市场走势,房地产市场整体仍然面临诸多挑战与压力。住宅市场方面,上半年流动性释放下的开发商融资及购房者意愿都有显着改善,但是如若下半年住宅市场出现房价反弹的情况,预计监管者将会采取进一步的措施抑制过热的市场,近期对于房地产信托的监管和约束即是例证。

写字楼市场方面,CBD核心区与丽泽金融商务区的供应仍存在不确定性,如果这两个区域开始持续放量,预计将对全市写字楼市场的格局与供求关系产生重大影响。零售市场方面,无论是减税降费还是消费刺激政策的频繁出台,都在不断改善整体消费环境。自今年以来,社消增速逐渐企稳反弹,也反映出整个零售市场的边际改善效应正在不断显现。

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